[부동산거래시 유의사항] 부동산 계약시 유의사항

계약 시 유의사항

계약은 등기부상의 소유자와 직접 맺어야 한다. 본인 여부는 주민등록증을 대조하여 확인하고, 대리인과 계약할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장, 인감증명서, 주민등록증을 확인해야 한다. 또한 소유자와 직접 계약 시에도 소유자가 미성년자나 금치산자, 한정치산자가 아닌지를 확인해야 한다. 소유자가 미성년자인 경우에는 법정대리인의 동의서를 확인해야 한다.

 

계약서 내용확인

계약서는 구체적으로 명확히쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 한다. 특히 부동산중개사무소에 비치되어 있는 계약서 용지를 사용하려면 이를 면밀히 검토하며 특약이 있으면 그 특약도 반드시 기재하여야 한다.

부동산계약서에 명시할 항목

*부동산 표시란에 계약금, 중도금, 잔금 및 기일
*인적사항란에 임대인（매도인）과 임차인（매수인）의 기재사항을 명시하고 인장 날인
*계약조항 검토 후 특약사항 안에 명시할 것
*계약당시의 등기상 권리관계상태를 잔금지불 시까지 양도한다는 내용
*잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
*잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
*계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용
*각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용

개업공인중개사의 말만 믿고 계약하지 말아야 한다. 매도인 측의 말만 믿고 이를 그대로 매수인에게 전하는 수도 있을 수 있고 계약을 성립시키기 위해서 과장된 말을 할 수도 있기 때문이다. 시가에 비하여 현저히 싸거나 특별한 이해관계도 없는 자들이 권유하는 부동산은 계약하지 않는 것이 현명하다. 매수만 하면 이익이 되는 것처럼 권유하는 것 자체가 이상한 것이다. 신문지상의 광고만을 믿고 경솔하게 계약해서는 안 된다. 왜냐하면 광고에서는 부동산의 결점보다는 장점을 극대화시켜 정확한 판단을 하기 어렵게 만든다. 부동산의 결함을 알아보기 위해서는 부동산종 합증명서를 확인하여 공부와 현황이 일치하는지를 알아볼 필요가 있다.

거래당사자

 

계약 시에는 매도인 측 대리인과 계약하지 말고 거래당사자 간에 직접 계약하는 것이 좋고, 부동산중개사무소의 소개로 계약하는 경우에도 매도인과 직접 계약하는 것이 좋으며 반드시 입회인을 두는 것이 좋다

①매도인과 매수인

 

부동산매매계약을 체결할 경우 매도인과 매수인이 매매계약의 당사자가 된다. 부동산매매계약 시 매수인은 매도인이 부동산의 소유권자인지를 정확히 살펴야 한다. 만약 매도인이 서류를 위조하여 다른 사람의 부동산을 본인 부동산인 것처럼 매도하는 경우에는 권한 없는 자의 처분행위가 되어 그 부동산매매계약은 무효가 된다. 따라서 매매계약을 체결하고 등기까지 이루어졌다고 하더라도 매수인은 소유자가 될 수 없다.

②대리인

‘대리인’이란 대리제도에서 본인의 이름으로 법률행위를 하는 자를 말하며, 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시의 효과는 직접 본인에게 귀속한다（민법 제114조）. 매매당사자는 대리인을 선임할 수 있으며, 대리인을 선임 하여 매매계약을 체결할 경우 매매계약에 따른 매매당사자의 법적 권리와 의무는 대리인이 아닌 매매당사자에게 귀속된다. 매매당사자가 선임한 대리인과 매매계약을 체결할 때에는 대리인에게 대리권이 있는지부터 확인해야 한다.

명의신탁

‘명의신탁약정’이란 부동산에 관한 소유권을 보유한자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자（이하 ‘실권리자’라 함)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말한다.
부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 된다. 명의신탁약정은 무효이므로 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 된다. 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방 당사자가 되고 그 타방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 유효하다. 부동산의 명의신탁약정은 금지되므로 매매계약 체결 시 매도인이 명의수탁자라는 것을 매수인이 안 경우에는 매도인과 매수인이 매매계약을 체결하고 매수인 명의로 소유권이전등기가 이루어진 경우에도 매수인은 소유권을 취득하지 못하는 위험이 있다（부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률 제2조〜제4조）

계약상대방은 대리인이 법정대리인인 경우에는 인감증명서를 요구하고, 대리인이 위임대리인인 경우에는 위임장과 인감증명서를 함께 요구하여 이를 확인해야 한다. 위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인의 인감이 날인되어 있어야 한다. 인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인의 날인 및 매매계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 한다.

 

중개사무소 선정

부동산중개업자에게 중개를 의뢰할 때에는 개업공인중개사가 소속된 해당 부동 산중개업체의 등록여부 및 보증보험 또는 공제 가입여부를 확인하고 중계계약을 하는 것이 바람직하다. 중개를 의뢰하려는 부동산중개업체가 ‘공인중개사법’에 따라 개설·등록된 업체인지의 여부는 해당 부동산중개업체 안에 게시되어 있는 중개사무소등록증, 공인중개사자격증 등으로 확인할 수 있다. 해당 부동산중개 업체의 보증보험 또는 공제에 가입여부는 중개사무소에 게시된 보증의 설정 증명서류를 통해 확인할 수 있다.

개업공인중개사의 책임

중개의뢰인은 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개행위 중 입은 재산상의 손해에 대해 배상받을 수 있다. 따라서 개업공인중개사가 자신의 의무를 소홀히하여 부동산 거래당사자에게 손해를 입힌 때에는 개업공인중개사는 그 손해에 대해서 배상을 해야 한 다.

개업공인중개사와 중개의뢰인 간（이하 ‘분쟁당사자’라 함에 발생한 분쟁은 당사자 간의 합의를 통해 해결하는 것이 원칙이나 당사자 간의 합의를 통해 분쟁이 해결되지 않는 경우 분쟁당사자 사이에 분쟁해결방법에 관한 별도의 의사표시가 없으면 ‘소비자분쟁해결 기준’이 분쟁해결을 위한 합의 또는 권고의 기준이 된다.

'소비자분쟁해결기준’에 따르면 부동산중개대상물의 확인, 설명을 소홀히 하여 재산상의 피해를 발생하게 한 경우 개업공인중개사는 중개의뢰인이 입은 손해액을 배상하도록 하고 있다.

따라서 개업공인중개사가 이러한 중개업자의 의무를 소홀히 하여 부동산매수인에게 손해를 입힌 때에는 개업공인중개사는 그 손해에 대해서 배상을 해야 한다.

즉 중개사고를 미연에 방지하기 위해 반드시 등록증과 업무보증서가 붙어 있는 중개사무소를 이용해야 한다. 온나라부동산정보 종합포털에서도 중개사무소를 검색할 수 있고 '허가증의 허가번호와 대표자 성명서 등을 확인하면 안전한 중개사무소인지 정확히 알 수 있다. 그리고 업무보증서의 보증기간이 지나지 않았는지도 살펴보아야 한다.
계약서는 당사자의 수만큼 작성하여 각 당사자가 한 통씩 보관하며 중개사무소로부터 중개대상물확인설명서를 받아야 한다. 또한 계약서 작성 후 보증금액, 보증기간, 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자’ 공탁기관과 그 소재지가 명확하게 들어 있는 업무보증서 사본 등을 받아두는 게 좋다.

계약과 해약 시

계약 후 잔금을 내기 전까지는 해약할 수 있다. 단, 집을 산 사람은 계약금을 포기하고, 집을 판 사람은 위약금을 배상해야 한다. 혹자는 계약서를 작성한 후 24시간 안에는 위약금이나 해약금을 물지 않고도 해약할 수 있다고 말하는데, 계약서를 쓰고 도장을 찍었다면 계약파기에 대한 대가를 지불해야 한다. 또한 중도금까지 지불한 경우라면 상대방이 상대방이 일방적으로 해약할 수 없다.

매매계약서 작성 시

매매계약서상의 부동산 표시란에는 상세히 기재하여야 한다. 등기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 한다. 부동산의 표시란이 협소하여 다 적을 수 없는 경우에는 뒷면참조, 별지참조 등으로 기재한 후 뒷면이나 별지 목록에 기재한다.
매매금액의 표시는 아라비아 숫자보다는 한문 또는 한글（일, 이, 삼, 사） 등으로 적되 여백을 두지 말고 금자 옆에 붙여서 적는다. 대금지급방법을 기재할 경우 장소, 지불일자, 금액을 명시해야 한다. 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 '해당 없다’는 표시를 해야 한다.
당사자 쌍방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여 손해배상액을 미리 특약사항으로 기재하면 나중에 간단하게 손해배상을 결정할 수 있다. 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의 없음을 확인하여 서명 . 날인하고 본 계약서를 매도자, 매수자, 개업공인중개사가 각각 1통씩 갖는다.

당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장은 인감도장을 찍게 하여야 한다. 3통의 계약서는 접속부분에 간인을 찍어 위·변조가 불가능하도록 한다.
계약서의 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두 줄을 그어 말소하고 난외에 ‘정정’이라고 기재를 하고 정정 날인（쌍방）을 하여야 한다. 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각 장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍는다.
계약서는 필요에 따라 공증을 해놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 된다. 또한 강제집행 수락조항을 넣을 경우 채무불이행 시 재판을 통해 강제집행을 할 수 있다.

매매계약서 필수 기재사항

① 등기부등본과 토지대장상의 목적물 표시

② 매도·매수인의 인적사항（성명, 주소、주민등록번호）

③ 매매대금의 액수 매매금액의 지급시기

⑤ 매매부동산 인도시기

⑥ 계약위반 시 조치사항（배상문제 등）

⑦ 단서조항（특약사항. 부속물 포함여부, 각종 공과금 납부여부, 융자금 반환여부 등）

⑧ 계약 연 . 월 . 일

출처:생활속의 부동산 13강 유선홍 저 / 도서출판 청람