거래는 양도인이 어떤 재산권을 양수인에게 이전할 것을 약속하고 양수인은 이에 대하여 그 대금을 지급할 것을 약속함으로써 성립하는 계약이다. 이때 양 당사자의 의사표시는 구두에 의하든 서면에 의하든 방법에 제한은 없으나, 후일 분쟁의 소지를 없애고 그 내용을 확실히 하기 위해서는 계약서를 작성해두는 것이 안전하다.
계약 전 유의사항
구입하고자 하는 대상주택이 선정되었을 경우 바로 매매계약을 체결해서는 안 되고 반드시 계약 전에 등기부등본이나 각종 공부를 발급받아 권리관계와 사실관계를 확인해야 한다. 매매계약의 목적부동산에 임자권, 전세권, 저당권 등이 설정되어 있거나 가등기·가처분·가압류가 되어 있는 경우 매수인은 소유권 행사에 제약을 받을 수 있으므로 매매계약 전에 확인해야 한다.
1. 현장확인 부동산을 사고자 하는 자는 먼저 해당 지번을 확인하고, 토지(임야)대장, 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인서 등을 신청하여 발급받고 현장을 반드시 확인하여야 한다. 부동산을 구입할 때 가장 중요시되는 것 중 하나가 현장답사인데, 매매계약 전에 현장답사는 필수적이다. 현장을 답사할 때는 각종 서류상으로 확인할 수 없는 사항을 확인해야 한다. 토지의 위치, 지목, 면적 및 인접 토지와의 경계, 용도, 방향 도로접근 및 교통편의, 주변 환경상태와 건물의 일조, 통풍관계, 건축재료 등을 살펴보아야 한다. 또한 부동산등기부와 토지·임야·건축물대장의 일치여부를 확인한 뒤에는 실제 부동산이 등기부 등의 기재와 일치하는지 여부 등을 확인해야 한다.
우리나라는 토지와 건물이 별도의 부동산으로 취급되므로, 부동산매매 시 토지와 건물의 소유가 일치하는지를 확인하고, 일치하지 않는 경우에는 정당하게 건물을 사용할 수 있는 권리(임차권, 지상권 등)가 있는지를 확인해야 한다. 계약목적물이 주택일 경우에 보일러, 계량기, 일조량 등에 하자가 있는지 여부와 ‘건축법’상 불법사항이 있는지 여부를 확인해야 한다.
현장 방문 시 확인사항
2. 소유자의 진정성
매도하려는 자가 실제 소유자인가의 여부도 신중하게 알아보아야 한다. 부동산 중개사무소에서 소개하는 경우에도 계약자 본인이 직접 위와 같은 조치를 취하여야 한다. 발급받은 등기부상 소유자의 인적사항을 확인하고, 소유자의 주민등록증을 제시받아 동일인 여부를 확인한다. 계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후 매매 계약 전 반드시 부동산 소재지 관할 등기소에서 토지와 건물에 대한 등기부등본을 각 1통씩 발급받아 현재 소유자와 매도인（파는 사람이 동일인인지 확인한다. 관할 등기소에서 토지, 건물 등기부등본 각 1통(매매의 경우)과 민원24에서 부동산종합 공부확인서（건축물대장과 토지이용계획확인서） 1통을 발급받아 권리관계（압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등） 및 사실관계（무허가건물 여부, 도시계획사항 등）를 확인하여 이상유무를 파악한다. 또한 국세 매도하려는 자가 실제 소유자인가의 여부도 신중하게 알아보아야 한다. 부동산 중개사무소에서 소개하는 경우에도 계약자 본인이 직접 위와 같은 조치를 취하여 야 한다. 발급받은 등기부상 소유자의 인적사항을 확인하고’ 소유자의 주민등록증 을 제시받아 동일인 여부를 확인한다. 계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후 매매 계약 전 반드시 부동산 소재지 관할 등기소에서 토지와 건물에 대한 등기부등본을 각 1통씩 발급받아 현재 소유자와 매도인（파는 사람）이 동일인인지 확인한다. 관할 등기소에서 토지, 건물 등기부등본 각 1통(매매의 경우)과 민원24에서 부동산종합 공부확인서（건축물대장과 토지이용계획확인서） 1통을 발급받아 권리관계（압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등） 및 사실관계（무허가건물 여부, 도시계획사항 등）를 확인하여 이상유무를 파악한다. 또한 국세·지방세 납부증명서를 발급받아 과세 체납 여부 등을 확인할 필요가 있다. 또한 등기부등본을 통하여 대상부동산 물건의 용도, 정확한 면적뿐만 아니라 저당권이나 채권설정 여부 등 권리관계（압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분, 예고등기 등）를 반드시 확인해야 한다. 이러한 권리들은 모두 소유권을 제한하기 때문에 매입하더라도 소유권을 행사하는 데 많은 어려움이 뒤따른다. 또한 등기부상에서 소유권의 변동이 단기간에 빈번하게 일어나 권리관계가 복잡할 경우에는 세심하게 권리관계를 확인해야 한다. 단독주택을 살 때에는 부동산종합증명서를 열람해야 한다. 단독주택 중에 토지 대장란에 기재되어 있어도 건축물대장란에는 없는 무허가건물이 있기 때문이다. 그리고 토지이용계획확인란을 통해 주택이 철거대상이 아닌지, 토지나 주택이 도로선에 저촉되지 않는지도 살펴야 한다.
3. 등기부 확인
상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서는 안 된다. 최근에는 복사기술이 발달되어 정당한 등본이라도 이를 고쳐서 다시 복사하는 사례가 있으며, 원본과 다른 위조서류로 변조될 수 있으므로 등기부등본이 있으면 반드시 관계공무원의 인증（원본과 같다는 확인）이 있는가의 여부를 확인하여야 할 것이고, 본인이 직접 등기부를 열람받아 보아야 한다. 상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본인가를 확인하여야 한다.
