오피스텔의 개념

개념

• 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어
• 낮에는 업무를 주로 하되 저녁에는 개별실에 일부 숙식을 할 수 있는 공간을 만들어 호텔 분위기가 나게 설계한 형태의 건축물을 말함.(국토교통부)
• 건축법 시행령에서는 오피스텔을 상업용인 업무시설 용도로 업무를 주로 기능으로 하면서 주거를 겸용으로 하는 것으로 규정되어 있음. 즉 오피스텔은 주 용도가 업무시설이며 업무공간이 50% 이상이고 주거공간이 50% 미만인 건축물을 말함.
• 오피스텔의 형태는 우리나라의 독특한 환경에서 만들어진 것으로, 외형상으로는 미국의 스튜디오(Studio Apartment)와 비슷하고 기능상으로는 일본의 원룸맨션 등과 유사함.
• 준주택에 포함시켜 그동안 업무시설로 간주하여 운영하던 건축물을 주택범주에 포함해 관리하고자 하는 제도적 관점의 변화를 의미
• – 준주택이란 현재 주택법상 주택으로 분류되고 있지 않으나, 사실상 주거용으로 이용되고 있는 시설로서 오피스텔, 노인복지주택, 고시원 등이 포함됨

오피스텔 임대수익 계산을 위한 필수요소 3가지

임대수익[월 수입*12개월]-지출( 고정:재산세, 이자/유동:수선비, 중개보수, 취득세 등)÷투입자금[매입금-(대출+보증금)]=수익률 ?%

임대수익의 구성요소

• 임대수입의 구성요소는 "월 수입" 한 가지로 볼 수 있음.
• 보유한 오피스텔을 통해 매월 수입이 얼마나 되는지를 따져보면 됨.
• 재고 오피스텔이라면 실제 거래된 사례를 통해 임대료를 예상해 볼 수 있으며, 신규분양과 분양권이라면 주변 월세시세를 통해 입주 후의 월세수준을 추정할 수 있음.
• 우리가 일반적으로 말하는 임대수익률의 개념이 1년 기준. 따라서 월 수입에 대해 곱하기 12(개월)를 통해 연 수입으로 변환해야 계산이 편리함.

보유 2년차 실제 수익률 계산

예를 들어 "주거용"으로 사용하는 전용면적 30㎡ 이하 소형 오피스텔의 분양가격이 1억 2,000만 원, 주변 시세가 보증금2,000만 원, 월세 40만 원인 경우를 살펴보자.

• 다만 중개보수 108만 원의 경우는 매입시점의 1회성 지출이므로 보유2년차에는 수익률이 다소 개선될 수 있음. 하지만 그 만큼 건물가치의 사용요인 (감가상각, 노후요인)이 발생해 수선비용은 더 지출될 가능성이 높아지며, 임차인이 조기에 퇴소하는 경우라면 중개보수는 다시금 발생할 가능성도 있음.
• 특히 유동인구가 적은 오피스텔은 공실의 위험성도 높은데, 공실이 장기간 발생한 경우라면 장기 보유를 한다고 해도 연5%의 수익률은 기대하기 어려울 수 있음.