대한민국 재건축·재개발 지도[저자 정지영 아임해피 지음]

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대한민국

재건축·재개발 지도

도심지의 재건축 재개발 아파트가 정부의 강력한 규제에도 불구하고 엄청나게 상승한 이유는 뭘까요?

저도 이유를 찾기가 어려웠는데 이책을 읽으면서 알게 되었어요

부동산이 다른 상품과 가장 큰 차이점은

부증성(토지의 물리적 양을 임으로 증가시킬 수 없는 성질), 부동성, 개별성이 모두 적용된,

말 그대로 ‘완전 독점 상품’이기 때문입니다.

도심 내 재개발, 재건축 아파트는 그만큼 희소성이 있고,

실제로 실거주자가 많기 때문에 아무리 투기를 억제하더라도 가격이 내려가지 않는 이유겠죠

한 예로 압구정 현대아파트의 경우 80평형이 80억에 거래가 되었다고 하니

평당 1억원인 셈입니다.

우리 같이 서민들은 평생 꿈도 못 꿀 가격이죠

 

“이렇게 올라버린 시장에서 우리는 어떻게 해야 할까요” 그냥 포기해야 할까요?

이 책의 저자인 정지영 대표는 당장은 아니더라도 포기하지 않게

내집 마련의 꿈을 실현할 수 있는 방법을 제시해주고 있습니다.

 

여러분들도 희망을 가지고 이 책을 꼼꼼히 읽어 보시면 해답을 찾지 않을까요?

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저는 2013년에 동탄 아파트 분양을 받아서

2014년에 거의 원가에 전매해서 엄청난 기회를 놓쳤던

쓰라인 경험이 있었습니다.

이 경험은 지금까지도 내게 뼈아픈 '흑역사'로 남아있는데

이 책의 저자님도 과천주공 7단지를 2013년에 경매 낙찰받아서

5개월 만에 전매해서 수십억원의 기회를 놓쳤던

쓰라린 경험을 가지고 있었네요.

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여러분 길가다가 보면 아파트 현수막에 "조합설립인가"라는 문구를 많이 보셨죠?

아래 그림을 보면 이해하실 겁니다.

참고하세요

재건축·재개발 사업의 5단계

 

재건축/재개발의 안전마진 계산(예)

재개발 재건축에서 일반인들은 추가 부담금을 이해하기가 힘든데 이 책에서는 아주 이해하기 싶게 설명되어 있네요

​

매우 단순한 산수처럼 보이지만 새 아파트로 완공되었을 때 다시 정식으로 계산해보면 소름끼칠 정도로 신기하게 딱 들어맞는다.

특히 요즘처럼 새 아파트의 가치가 각광받을 때는 굳이 복잡한 공식에 대입할 필요 없이 한눈에 명확한 수익률을 계산할 수 있다

​

재건축·재개발 투자는 언제가 좋을까요?

이 책의 저자인 '아임해피님"은 '사업시행인가 전후의 물건'을 가장 많이 매수했다고 답했다.

이떄 산 물건으로 조합원분양 때 84형을 신청하여 큰 수익을 누렸다고 한다.

더불어 이제 막 따끈따끈하게 조합을 설립한 구역이나 힘겹게 건축심의를 통과한 구역이 있다면, 사고 싶은 물건을 장바구니에 담아두듯 '나만의 관심 매물 목록'을 만들어 해당 구역을 눈여겨보곤 했다고한다.

하지만 이제는 초기 정비사업도 주의 깊게 살펴본다. 부동산 열기가 뜨거워지면서 주변 시세가 신축을 중심으로 크게 상승하다 보니 재건축·재개발에 대한 입주민들의 열기도 덩달아 높아졌기 때문이다. 그 만큼 초기 정비사업 구역의 속도도 빨라지고 있다.

재건축·재개발 핵심 키워드 총정리

① 감정평가액
감정평가는 사업 구역 내의 토지와 건물에 대한 경제적 가치를 평가하여 그 결과 가치를 현시세에 맞게 부동산의 가격을 나타낸 값이라고 할 수 있다.
빌라, 아파트와 같은 집합건물은 공시가격과 최근 주변에 거래된 가격을 비교하여 평가하고, 단독주택 및 다가구주택은 토지가치와 건물가치를 합산해서 평가한다.
그리고 감평평가법인을 2~3군데를 선정하여 산술평균으로 최종 평가액을 결정하게 된다.
​
②비례율
재건축·재개발의 사업성을 나타내는 지표로, 사업완료 후 총수입(이 값은 통상적으로 시공사에서 사업수지표와 현금흐름표로 계산함)에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산평가액으로 나눈 값이다. 통상 100%이상이면 사업성이 좋다고 판단하고, 100%이하는 사업성이 좋지 않다고 판단한다.

③종전자산평가액

조합원들이 현재 시점에 보유한 총 감정평가액. (현금청산자 제외)

​

④종후자산평개액

조합원분양분, 일반분양분, 상가, 임대주택 등 사업이 완료된 후 사업장이 가지게 된 전체 자산의 총액, 조합원분양 수익에 일반분양 수익을 합한 금액이다.

​

⑤권리가액

조합원이 주장할 수 있는 부동산에 대한 권리의 가치로 감정평가액에 향후 개발 이익까지 합산한 가치다.

 

⑥ 조합원들이 조합원분양을 받기 위해 추가로 내야 하는 금액.

재건축·재개발 투자 시 주의사항

부동산의 규제는 정부의 부동산 정책에 따라 수시로 변한다.
이점에 유념하여 투자를 하셔야 당혹스러운 일을 당하지 않습니다.
​
특히 투기과역지구에서 재건축·재개발 물건을 매수할 경우 '조합원 자격을 주지 않는다'는 규제 조치가 생겼습니다.
즉, 내가 투지나 건물을 매수해 소유자가 되었다고 해도 정비사업 조합원 자격을 얻지 못한다는 뜻이다.
여기서 말하는 특정 시점이란 재건축 사업은 '조합설립인가'이후, 재개발 사업은 '관리처분인가' 이후에 해당됩니다.

[조합원 지위 양도 금지 기준]

이주 후 매물 가격 형성

상기표에서 수원 권선동은 투기과열지구에 해당하며 71A의 이주비 대출한도는 매매가가 아닌 감정평가액의 40%이다.

1) 계약할 시점에 필요한 돈

= 실제 투자금액[매매가격(감정평가액+프리미엄)-이주비대출]

= 6억 1280만원

​

2) 새 아파트를 취득하는 데 최종적으로 필요한 금액

= 총매수가(매매가격+예상 부담금) = 9억33만 원

​

-------------- 계산이 복잡하지는 않죠

이 책에서는 재미없고 지루한 이론적인 내용보다는 우리가 투자하기 위한 필요한 지식과 정보를 제공하고 있어

재개발·재건축에 관심이 있으시면 분들은 이런 내용을 숙지하시면 투자 실패가 없을 것 같습니다.

​

숨어 있는 비례율을 찾아라

위의 「수원 군선6구역 71A형 매물」다시 들어다 보자

바로 비례율과 예상 권리가액이다.

공인중개사에서 브리핑을 들을 때는 무조건 고개를 끄덕이지 말고 감춰진 부분도 스스로 찾아내 검산할 수 있어야 한다.

 

이를 권선6구역 물건에 대입해보면 다음과 같다.

​

255,300,000원(부담금)=343,300,000원(조합원분양가)-[88,000,000(감정평가액)*?%(비례율)]

​

여기서 공인중개사가 계산한 비례율(?%)은 100%로 계산한 셈이다.

​

그렇다면 이제 현장에서 마지막으로 해야 할 일은 해당 비례율이 조합원들에게 제공되는 책자 속에 기재된 내용과 동일한지를 조합에 물어 확인하는 것이다.

이처럼 돌다리도 두드려본다는 마음으로 물건의 세부내역을 스스로 학인해야 후회 없는 투자를 할 수 있다.

​

중개사에서 제공하는 매물장으로 감정평가액과 비례율을 역산하는 방법

​

조합원분양가	295,200,000
프리미엄	450,000,000
총매수가	745,200,000
권리가액	54,000,000
분양 계약금(부담금*10%)	24,120,000
중도금 1~3회차(부담금*30%)	대출중
이주비 대출	18,600,000
실제 투자금액	509,520,000
	*취득세 4.6%
권리가액	54,000,000
부담금	241,200,000
조합원분양가	295,200,000
투기과열지구 LTV 40%
감정평가액*40%=18,600,000원(이주비대출)
감정평가액 = 이주비대출/40%	46,500,000
	(감정평가액)
권리가액=감정평가액*비례율
비례율=권리가액/감정평가액	116%

이주비 대출과 부담금 대출의 차이

* 이주비 대출 : 관리처분인가 이후 이주를 위해 보증회사(HUG)의 보증서를 담보로 금융기관이 조합원에게 실행한 대출 '아직 허물어지지 않은 주택을'을 담보로 하는 '담보대출'의 성격

* 부담금 대출 : 조합원의 분양 부담금을 납부하기 위하여 HUG의 보증서를 담보로 금융기관이 조합원 앞으로 실행한 후 조합 또는 시공사에 지급하는 대출 '신용대출의 성격'

----------------> 규제지역에서는 세대당 1건의 대출만 가능한데, 통상적으로 ​이주비 대출과 부담금의 중도금 대출은 돌이 합쳐 한 건으로 취급​된다.

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여러분들도 이책을 읽고 공부해서 내집마련의 꿈을 이루시길 바랍니다.