지식산업센터 알아보기

지식산업센터(아파트형 공장이란)

• 동일 건물에 연구개발, 정보통신, 지식산업, 제조업, 벤처기업, 지원시설 등이 복합적으로 입주할 수 있는 건축물로서 과거에는 아파트형 공장으로 불림.
• 관련법률인 “산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률” 에서는 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적 으로 입주할 수 있는 다층형 집합건물로 정의하고 있음.
• 수도권의 대표적인 지식센터 지역으로는 가산디지털단지, 상암 DMC, 강서 벤처밸리, 영등포 벤처밸리, 성동테크노밸리, 문정비즈니스파크, 판교테크노밸리, 송도 스마트밸리 등이 있음.
• 지식산업센터는 2014년 4월 전국 기준 632개소(수도권 505개소, 비수도권 127개소)가 운영중이며, 2014년 8월말 기준 설립인가를 받은 지식산업센터는 57개이며, 서울에서만 15개가 인가를 받은 것으로 알려져 있음.

지식산업센터 입주 가능시설

1) 제조업

 도시형공장 및 첨단업종

   – 도시형이라 함은 당해 공장에서 폐수 등의 환경 유해물질을 배출하지 않고, 전량 위탁처리 하는 업체

   – 첨단업종이라 함은 시행규칙 제 15조의 첨단업종 및 산업발전법 제 5조의 첨단 기술산업

2) 지식기반산업

    연구개발업, 건축기술, 엔지니어링 및 그 밖의 과학기술서비스업, 광고물작성업, 영화, 비디오물 및 방송프로그램

    제작업과 제작관련 서비스업, 출판업, 전문디자인업, 포장 및 충전업, 교육서비스업, 경영컨설팅업, 번역 및 통역

3) 정보통신산업

    컴퓨터 프로그래밍, 시스템 통합 및 관리업, 소프트웨어 개발 및 공급업, 지료 처리, 호스팅 및 관련 서비스업,

    데어터베 이스 및 온라인 정보제공업, 전기통신업 등

4) 벤처기업

    벤처기업을 운영하기 위한 시설 : 벤처기업 육성에 관한 특별 조치법 제 2조의 2에서 정한 요건을 갖춘 기업

5) 지원시설

• 금융, 보험, 교육, 의료, 무역, 판매업(해당지식센터에 입주한 자가 생산한 제품을 판매하는 경우에 해당함)을 하기 위한 시설
• 물류시설, 그 밖에 입주기업의 사업을 지원하거나 어린이집·기숙사 등 종업원의 복지증진을 위하여 필요한 시설
• 근린생활시설(면적 제한이 있는 경우에는 그 제한면적 범위 이내의 시설만 해당함)
• 문화 및 집회시설 같은 운동시설로서 산업통상자원부령으로 정하는 시설
• 상점(음·식료품을 제외한 일용품을 취급하는 상점만 해당함)

지식산업센터 투자의 장점

• 다른 수익형 부동산보다 초기 투자비용에 대한 부담이 적음. 지식산업센터의 분양가는 지역마다 차이가 있지만 수도권의 경우 평당 1,000만원 내외 정도이며, 경쟁상품인 오피스텔, 오피스빌딩에 비해 20~30% 상대적으로 저렴함.
• 각종 세제 및 금융해택이 많음. 2014년 부터 취득세는 기존 75%에서 50%로, 재산세는 50%에서 37.5%로 감편폭이 줄기는 했으나. 여전히 다른 부동산에 비해 혜택이 많음. 또한 중소기업육성자금, 창업기업지원자금, 신성장기반자금 등 저리의 정책자원이 지원되고 있음.
• 지식산업센터는 개인이 아닌 기업상대의 임대사업이기 때문에 임대수요가 안정적이고 또한 평균수익률이 7%(오피스텔 수익률 5.5%)로 알려져 있어 다른 수익형부동산보다 높은 것으로 평가 받고 있음.
• 주거 및 상업용과는 차별화된 산업용 및 업무용 수익형 부동산 임. 지식산업센터는 산업업무용 부동산이기 때문에 입지할 수 있는 용도지역이 제한적이고, 주거용 및 상업용 부동산보다는 희소성이 높음.
• 제일 큰 장점은 입점 제한규정 외에 특별한 규제가 없으며 대출이 80%가까이 되기 때문에 투자비가 적음

* 주의할 점 : 최근 국회에서 지식산업센터의 전매제한을 2년 이상으로 하는 법을 통과시킬 예정입니다.

               이점을 체크하시고 투자하시길 바랍니다.

 

지식산업센터 투자의 단점

• 시세차익을 기대하기 어렵고, 환금성이 떨어짐. 지식산업센터는 매월 임대 수익을 얻는 수익형부동산으로 시세차익을 기대하기 어렵고, 수요자가 한정적이어서 환금성이 떨어지는 단점이 있음.
• ** 서울 성수동, 영등포, 문정지구에는 최근 상당한 시세차익을 올린 분들도 다수 있지만 지방이나 비인기지역의 경우에는 환금성이 떨어지는 단점이 있습니다.
• 분양 및 임대할 수 있는 업종이 제한되어 수요가 한정적임. 지식산업센터의 수요자는 앞에서 살펴본 바와 같이 업종이 제한된 기업과 연구기관 및 벤처창업으로 수요가 한정됨.
• 지역에 따라 임대수요 및 수익률의 차이가 큼. 지식산업센터가 도심에 입지하고, 대중교통 접근성이 양호하고, 다양한 지원시설 및 편의시설이 있는 곳은 수요가 많지만, 그렇지 않은 곳은 미분양인 곳도 많음.
• 세제와 지원혜택이 점점 감소하고 있음. 2014년부터 취득세는 기존 75% 에서 50% 감면으로, 재산세는 50%에서 37.5%로 감면폭이 줄어들었음.

지식산업센터 투자시 유의사항

• 수요가 많고, 접근성이 좋은 입지를 선택해야 함. 지식산업센터는 산업업무용 부동산이기 때문에 인구와 산업등이 밀집된 도심 전철역세권을 선택하는 것이 유리함. 도심에 입지한 전철 역세권의 경우 임대수요가 꾸준함.
• 분양가격과 임대수익률을 잘 따져봐야 함. 지역과 입지에 따라 분양가격과 임대수익률의 차이가 크기 때문에 분양가격을 바탕으로 임대수익률에 대한 면밀한 검토가 필요함. 입지가 좋더라도 분양가격이 지나치게 높으면 임대 수익률이 떨어질 수 있으므로 분양가격대비 임대수익의 검토 필수
• 각종 세금과 세제 및 지원제도 확인해야 함. 지식산업센터의 경우 시세 차익이 적기 때문에 금융지원과 세제 혜택에 민감할 수 밖에 없음. 따라서 각종 혜택이 수익률에 미치는 영향이 큼.
• 주변의 편의시설과 지원시설이 밀집된 지역이 선호된다. 지식산업센터만 밀집된 곳 보다 금융, 쇼핑, 병원, 관공서 등 편의시설과 지원시설이 밀집된 곳이 좋다. 과거 공간만 제공하던 곳 보다 지원시설과 지원시스템 및 다양한 편의시설 등을 갖춘 곳에 대한 선호도가 높아지고 있음.
• 현재 타 부동산 상품에 비해 규제가 덜하기 때문에 건설사 및 시행사들이 시공을 많이 하고 있어 향후 공급과잉으로 인한 자산 손실이 우려됨

*** 지식산업센터의 입지 가능한 시설이 따로 존재함으로 이에 대한 주의가 필요하다.