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양도소득세의 계산 및 납부절차

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양도소득세의 계산 및 납부절차

작년에 아파트를 매각하기 전에 양도소득세 및 전반적인 생활세금에 대해서 공부하기 위해 구입했는데 책을...

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출처 : 미리캔버스에서 제작함.

1. 양도의 개념

출처 : 생활 속의 세금 강의(저자 김정호, 장대준, 황영철) 출판사 퍼스트 북

양도란 부동산에 관한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장의 소유지 등록 등 소유자의 변경이 표시되는 것과 관계없이 대가를 받고 사실상 소유자가 변경되는 것을 말하며, 대표적인 예로 매매계약에 따른 소유권 이전등기를 들 수 있다. 세법에서는 유상 이전은 매매의 형식이 아니라도 실질이 대가를 받고 부동산이 이전되는 경우라면 모두 양도로 보고 있다. 유상으로 이전되는 원인에는 매매계약 외에도 교환계약, 법인에 대한 현물출자 등이 있다. 교환계약이란 기존 소유자의 부동산 괴 다른 소유자가 소유한 부동산 및 현금 등을 교환하는 것을 말하고 법인에 대한 현물출자는 법인에 부동산을 출자하고 그 대가로 주식을 받는 것을 말한다.

부동산을 증여할 때에도 양도소득세가 과세될 수 있다. 부동산을 증여할 때 부동산에 담보되어 있는 채무도 함께 증여할 수 있는데 이를 부담부증여라고 한다.

부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 이전되는 것으로 보아 증여자에게 양도소득세가 과세된다. 또한, 손해배상에 있어서 당사자 간의 합의에 의하거나 법원의 확정판결에 의하여 일정액의 위자료(손해배상 위자료-대물변제)와 이혼 위자료 또는 정신적 피해 보상의 대가로서 위자료에 갈음하여 부동산으로 소유권을 이전하여 주는 경우에는 양도로 보아 양도소득세가 과세된다.

다만, 일정한 경우에 비록 자산이 유상으로 사실상 이전된 경우에도 양도로 보지 않는 경우가 있다. 공동소유여의 토지를 소유 지분별로 단순히 분할하거나 환매계약에 따른 환매 기간 내에 환매권을 행사하여 부동산의 소유권을 환원등기하는 경우 매매원인 무효의 소에 의하여 매매 사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우 및 거래 내용 불이행 등 대금청산절차 없이 단순히 소유권 이전등기절차만 경료 됨으로써 당사자 간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우, 이혼 합의에 의한 재산분할 및 가정법원에 재산분할청구권을 행사하여 부동산의 소유권 변동이 이루어지는 경우에는 위자료의 경우와 달리 양도로 보지 않는다.

2.양도소득세의 계산

출처 : 생활속의 세금강의(저자 김정호, 장대준, 황명철) 출판사 퍼스트북

양도소득세가 과세되는 자산은 토지와 건물이며 등기된 부동산 임차권과 아파트 당첨권과 같은 부동산을 취득할 수 있는 권리(프리미엄)도 양도소득이 발생하는 경우에 양도소득세를 신고하고 납부하여야 한다. 양도소득세의 계산은 회계에서 산출되는 이익의 계산 구조와 유사하지만 장기보유특별공제와 양도소득기본공제라는 차이점이 있다. 부동산은 취득하였다가 보유한 후 양도할 때까지의 기간이 장기간이 소요되어서 부동산 매매에 따른 소득이 양도할 때 일시에 실현되므로 높은 세율을 적용받아 세금이 높아지게 된다. 이를 방지하기 위하여 양도차익에 일정률을 공제하여 주는 것이 장기보유특별공제 제도이다 양도소득세에서는 양도소득이 발생되어 을 신고하는 기간에 일률적으로 250만 원만을 기 본 공제하고 있으며 종합소득세와 달리 추가적인 개인 사정을 전혀 고려하지 않고 있다. 과세표준 이하의 계산 구조는 다른과 동일하게 계산된다.

(1) 양도가액과 취득가액

양도가액은 실지거래가액에 의하여 계산하여야 한다. 실지거래가액이란 매매계약에 의하여 양도자와 양수자 사이에서 실제 거래한 가격을 말한다. 실지거래가액은 현재 등기부등본에 표시된다. 매매계약에 의하여 실제로 취득한 가격이 있는 경우에는 그 가격을 취득가액으로 하지만 취득하여 보유해온 기간이 너무 오래되어 취득 계약서를 분실하는 등 실제 취득한 가액을 알 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가의 순서로 추계방식에 의하여 취득가액을 계산한다. 매매사례가액이란 취득일 전후 개월 이내에 해당 부동산과 유사한 자산의 매매 거래한 사례 가 있는 경우 그 가액을 말한다. 감정가액이란 취득일 전후 2개월 이내에 해당 부동산을 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 가액의 평균액을 말한다. 환산취득가액이란 양도 당시의 실거래가액에 해당 부동산의 양도 당시와 취득 당시의 기준시가 비율로 취득가액을 환산하는 가액을 말한다. 부동산 거래가 많은 아파트는 매매사례가액이 적용될 경우가 많으며 일반주택 및 토지 등은 보통 환산취득가액을 시용한다. 2018년 1월 1일 이후부터는 건물을 신축하고 그 신축한 건물의 취득일부터 5년 이내에 양도하는 경우 환산취득가액 또는 감정가액으로 취득가액을 신고하면 산출세액의 5%를 가산세로 부담한다. 세액이 없는 경우에도 가산세를 적용하며 1세대 1주택 고가 주택을 계산하는 경우에도 비과세부분을 포함한 전체 환산건물가액 또는 감정가액에 가산세를 적용한다.

(2) 양도와 취득시기

양도일 또는 취득일은 부동산 매매계약에 따른 대금청산일이 분명한 경우 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하며 금청산일전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 취득 또는 양도일로 한다. 대금청산일이 분명하지 않은 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기, 등록접수일 또는 명의개서일을 취득 또는 양도일로 한다. 매매가 아닌 상속이나 증여로 부동산을 취득한 경우에는 상속이 개시된 날 또는 증여받은 날을 취득일로 한다. 여기서 양도일 또는 취득일은 양도소득의 귀속연도, 양도차익, 장기보유공제, 세율적용 등 과세표준 계산시 중요한 시기가 되며 비과세 및 감면요건의 판정, 법령적용 시기 등에 직접적으로 영향을 미친다.

(3) 필요경비

취득가액이 실지거래가액에 의하여 계산되는 경우에는 실제 발생한 취득세와 등기비용, 중개 수수료, 세무선고수수료, 건물 수선비(자본적지출액)과 용도변경 및 용도개량 또는 이용편의를 위하여 지출된 비용을 공제한다. 하지만, 부동산을 취득하기 위하여 은행으로부터 차입한 차입금으로부터 발생되는 이자비용은 양도소득세에서 필요경비로 공제하지 않는다. 또한 부동산을 보유하면서 발생되는 재산세와 종합부동산세 등 보유에 따른 세금도 필요경비에서 공제되지 않으 므로 주의하여야 한다. 취득가액이 추계방식에 의하여 계산되는 경우에는 취득당시의 기준시가에 3%를 계산한 금액 (펼요경 비개산공제)을 공제한다.

(4) 장기보유특별공제와 기본공제

부동산의 양도에 따른 양도차익은 장기간 보유하디가 이익이 일시에 실현되어 세금계산시에 고율의 세율이 적용되어 한번에 많은 세금이 과세되는 문제기 있다. 10년간 보유한 부동산의 양도차익이 3억이라고 가정하고 세금을 계산하여 보면 38%이 세율이 적용되어 9,460만 원의 세금이 계산된다. 양도차익 3억을 1년 단위로 3,000만 원씩 15%의 세율을 적용하여 계산한 후 10년 치를 합산하여 보면 3,420만 원의 세금만 계산된다. 이렇게 누적된 이익을 한 번에 계산되면 세율구간이 높아져서 세금부담이 급격하게 증가된다. 이를 결집효과라 하는데 결집효과를 방지하기 위하여 보유기간이 3년 이상인 일부 자산의 경우에는 보유기간마다 일정비율을 양도차익에서 차감할 수 있도록 규정하고 있는데 이를 장기보유특별공제라 한다. 장기보유특별공제는 등기된 토지와 건물, 조합입주권에 적용된다. 다만, 미등기자산의 양도에는 적용되지 않으며 2018년 4월 1일 이후부터는 1세대 2주택 이상을 보유한 자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에도 적용이 배제된다. 또한 2020년 이후 양도되는 1세대 1주택인 고가 주택으로서 2년 이상 거주하지 않은 주택에 대하여는 일반 토지 건물의 장기보유특별공제율을 적용한다.

장기보유특별공제율은 다음과 같다. 다만 세대 주택(고가주택)에 대한 장기보유특별공제율을 적용하는 경우 거주기간 요건이 추가되었다.

한편, 양도소득이 있는 자는 연 250만 원을 기본공제하며 미등기양도자산에 대하여는 기본공제가 적용되지 않는다.

(5) 양도소득금액

양도차익이 발생하면 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감하여 양도소득금액을 계산한다. 이때 양도한 자산이 두 개 이상인 경우로서 양도차익과 양도차손이 각각 발생한 경우는 양도차손을 장기보유특별공제 후 양도소득금액에서 공제할 수 있다.

(6) 양도소득세율

토지와 건물 및 부동산에 관한 권리에 적용되는 세율은 종합소득세의 동일한 기본세율과 중과세율이 있다. 둘 이상의 세율이 동시에 적용되는 자산을 양도할 경우에는 둘 중 높은 세율을 적용한다.

양도소득세율은 다음과 같다.

2021년 6월 1일 이후 양도분부터 분양권에 대하여 조정지역과 비조정지역을 구분하지 않고 단일 세율로 중과세 한다. 또한 다음과 같이 조정지역 내 다주택자에 대한 세율을 추가로 인상하여 중과세한다.

다만, 투기 목적과 관련이 없는 다음의 주택을 양도하는 경우에는 중과세율 적용을 배제한다.

[사례] 건물의 양도소득세 계산

출처 : 생활속의 세금강의(저자 김정호, 장대준, 황명철) 출판사 퍼스트북

장호씨는 건물을 20X1 년 7월 18일(소유권이전등기 완료일)에 양도하였다. 양도가액은 300,000,000원이고 취득당시의 가액은 90,000,000 원이었다. 취득세는 10,000,000원을 납부하였고, 재산세 납부세액은 6,000,000원이다. 취득당시 부동산중개수수료가 3,000,000원, 매매시 중개수수료 7,000,000원 발생하였다. 보유기간 동안의 발생된 대출금의 이자비용은 5,000,000원이다. 건물의 보유기간은 15년이고 장기보유특별공제율은 30%이다 손장호씨의 양도소득세 산출세액을 계산하시오.

3. 부담부증여에 대한 양도소득세

부담부증여란 부동산 등의 재산을 증여하면서 대출금, 보증금 등 부동산에 담보되어 있는 채무를 수증자에게 함께 이전하는 것을 말한다. 증여받을 때 함께 받는 채무액은 재산을 받은 자가 상환하는 조건으로 증여가 이루어진 것이므로 대가관계가 있는 것으로 판단하게 되므로 양도 소득세가 과세된다. 결국 채무인 수액을 제외한 나머지 잔액에 대하여는 증여세를, 채무인수액은 양도소득세를 부담하게 된다.

4. 양도소득세의 납세절차

양도소득세는 양도소득이 발생한 자의 주소지를 납세지로 하여 주소지 관할 세무서에 신고하고, 납부하면 된다. 홈텍스에 증빙서류를 첨부하여 신고하면 된다.

(1) 양도소득세의 예정신고와 자진납부

토지, 건물, 부동산에 관한 권리 등을 양도한 경우에 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 양도소득세를 계산하여 신고 납부하여야 한다. 이를 양도소득세의 예정신고라고 한다. 2월 내의 예정신고는 양도차익이 없거나 결손금이 발생한 경우에도 반드시 하여야 한다.

(2) 양도소득과세표준 확정신고와 자진납부

당해 연도의 양도소득금액이 있는 자는 당해 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31 일까지 양도소득세 확정신고를 하여야 한다. 확정신고는 당해 연도의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 반드시 진행하여야 한다. 예정신고를 한 경우는 확정신고를 하지 않아도 되지만 당해 연도에 누진세율 적용 대상자산에 대한 예정신고를 2회 이상 한 자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 예정신고를 하지 않은 경우에는 5월에 확정신고를 하여야 한다. 양도소득 예정신고, 납부 또는 확정신고, 납부하여야 하는 자가 신고, 납부하지 않거나 과소하여 신고, 납부 시는 경우에는 국세기본법상의 신고불성실가산세와 납부불성실 가산세를 추가하여 납부하여야 한다.

휴!~ 엄살 좀 보태서 여기까지 타이핑 친다고 손가락이 마비되는 느낌이 드네요 ^^

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