집값 더 오르기 전에 사는 게 답? f.김건우 분전아카데미 대표

김건우 대표의 인뎁스 인터뷰에서는 현재 단기적으로는 주택 시장이 금리와 공급 부족 등 여러 요인의 영향으로 강세를 보이지만, 중장기적으로는 경기 여부에 따라 조정 가능성이 있다고 밝혔습니다.

금리가 하락했다고 무조건 주택 시장이 발전하는 것은 아니며, 초기집단에 대한 대출 금리가 급감하더라도 경기 침체 시에는 집값 조정이 이루어질 수 있음을 강조했습니다. 물량 부족과 유동성도 집값 상승에 영향을 미치는 중요한 요소라고 말씀하였습니다.

규제, 세제, 심리 등 다양한 측면을 고려하면서 주택 시장의 흐름을 주시해야 한다는 내용을 다룬 인터뷰입니다.

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서울 아파트 가격 상승에 대한 전망은?

 

예수금은 잠자게만 두지 말고 활용하는 것이 중요하다고 했어요.

 

메리츠 증권 슈퍼 365 같은 금융상품에 예수금을 활용하는 방안을 제안했죠.

 

개인적으로 올해 하반기 또는 내년쯤 자가 구입을 고려하겠다고 언급했어요.

 

서울 아파트 가격은 예상과 다르게 상승하고 있다고 하죠.

 

예를 들어, 작년에 비해 가격이 많이 오른 서울 아파트 사례를 들었다..

주택 시장 상황 어떻게 발전 중인가?

 

김건우 분전 아카데미 대표가 주택 시장에 대해 논의했어요.

 

최근 주택 시장이 예상보다 더 강세를 보여 왔어요.

 

3월 초 방송에서 상승 반등 신호가 보인다고 언급했지만, 6월에는 더욱 강하게 시장이 상승했죠.

 

상승폭이 2년 9개월 만에 최고 수준에 도달했고, 기사에서는 15주 연속 상승을 보도했지만, 실제로는 20주 이상 연속으로 상승하는 추세라고 해요..

서울 주택 거래량의 동향은?

 

2022년 9월 이후 서울 주택 거래량이 증가하고 있는데, 코로나 고금리 시기에는 월 500건 수준으로 매우 낮았어요.

 

한 구에서는 한 달에 20건 정도의 아파트 거래만 이루어져 유동성이 부족했지만, 이후 거래량이 회복되어 작년에는 월 평균 3,000-4,000건 수준까지 도달했어요.

 

2023년 6월에는 거래량이 평균을 넘어서 6,500건 이상이 될 것으로 예상돼요.

 

일부 사람들은 여전히 평균을 못 미치는 것이라 생각할 수도 있지만, 과거 500건 수준과 비교하면 큰 회복세를 보이고 있어요..

주택 시장의 거래량과 가격 변화의 경향

 

평균 거래량보다 낮아도 6개월 만에 거래량이 약 4배 증가했어요.

 

과거와 비교하여 현재 거래량이 크게 증가한 만큼, 가격도 오르는 추세예요.

 

주택 시장에서 거래량과 가격 지수는 거의 비례한다고 하죠.

 

현재 규제 상황에서는 투자 수요가 많지 않아요.

 

거래량 증가는 매물에 대한 수요가 늘어났음을 보여준다고 해요.

 

총선이 가격 상승의 직접적인 원인은 아니었대요..

신생화 특례 대출의 영향은?

 

최근 신생화 특례 대출이 6조 원 집행되었어요.

 

금리가 낮아지면서 기존 주택 담보 대출을 대환하는 비율이 절반을 넘었죠.

 

최근 52일 동안 신규 주택 매입 대출은 약 2억에서 2,500억 원 사이로 추정됐어요.

 

이 데이터를 바탕으로 한 달에 신규 주택 구입에 약 1,000억에서 1,500억 원이 사용되고, 경기도의 경우 한 달 주거 거래액은 약 5조 원으로, 전국 거래액을 고려했을 때 신생화 특례 대출의 영향은 미미할 것으로 보여요.

 

특례 보금자리론과 달리 신생화 특례 대출은 조건이 매우 타이트해요..

주택 시장을 파악하는 핵심 세부사항

 

금리는 주택 시장 가격에 가장 큰 영향을 미치죠.

 

공급 부족도 중요한 주택 가격 상승 요인이에요.

 

2023년 이후 기준 금리가 동결되었으나, 은행채 5년물 금리는 하락했어요.

 

최근 대출 금리는 은행들이 가상 금리를 거의 붙이지 않아 실질적으로 낮아졌죠.

 

변동 금리와 고정 금리를 파악해야 주택 시장 흐름을 이해할 수 있어요..

 

부동산 시장의 금리 변동 영향?

 

2022년 10월에서 11월 사이, 금리 상승으로 인해 부동산 가격이 급락했어요.

 

레고랜드 사태와 동시에 채권 금리와 대출 금리가 급등하며, 전세가 역시 폭락했죠.

 

2023년 10월에서 11월 사이 레고랜드 사태 1년 차 효과로 인해 잠시 부동산 가격이 반등했어요.

 

2022년부터 2024년까지 부동산 시장은 금리의 영향을 매우 강하게 받는 것으로 나타났죠.

 

금리의 흐름을 주시하면서, 부동산 시장의 변화를 예측하는 것이 중요해요..

 

주택담보대출의 최근 금리 상황과 대응은?

 

최근 금리가 3.3%대까지 하락했는데, 현재는 3.48%로 가산금리 인상으로 상승했어요.

 

미국의 30년 모기지 금리는 7%를 넘어서는 반면, 주택담보대출 금리는 비교적 낮은 3.48%에 있습니다.

 

가산금리 인상을 막기 위해 금융당국은 고정금리 대출을 늘리도록 권고하고 있고, 은행들은 고정금리 대출 비율을 증가시키기 위해 변동금리와 고정금리의 차이를 두고 있어요.

 

정부 정책 덕분에 고정금리 대출의 금리가 낮게 유지되고 있습니다..

 

은행의 경쟁 변화와 주택 시장

 

IMF 이후 은행들은 실질적인 경쟁을 하지 않았지만, 22년과 23년에 인터넷 은행 등장으로 상황 변화.

 

대구은행 등 시중은행은 활발한 시장 참여.

 

은행들은 가상 금리 없이 시장 점유율 확보 위해 치열 경쟁 중.

 

IT 회사들은 적자 감수하며 점유율 증가 전략, 기존 은행들 경쟁.

 

금감원이나 금융위 개입이 없다면, 가상 금리 1% 이상 붙지 않을 가능성 높음..

 

금리와 대출 시장의 요소는?

 

여러 가지 상황들이 금리에 변동을 주지만, 은행들은 고정 금리를 변동 금리로 스왑하는 구조를 활용해.

 

대출자들에게 가상 금리를 낮추라는 금융 당국의 주문이 있지만, 실제로 은행들은 마진 확보를 위해 다양한 금융 상품을 사용해.

 

고정 금리가 들어오면 은행들은 이를 변동 금리로 바꾸는 구조를 통해 수익을 창출하죠.

 

30년 대출 같은 장기 대출을 노마진으로 진행하더라도, 장기적으로 금리 상승을 예상하는 은행들이 있어.

 

따라서, 대다수의 금융 상품들은 현재 금리 변동에 많은 영향을 받을 수밖에 없는 상황이에요..

 

주택 시장을 영향 주는 주요 요인은?

 

주택 시장은 금리에 정직하게 반응하며, 금리 변동은 향후에도 큰 영향을 미칠 것으로 보여.

 

2024년 상반기까지 입주 물량은 30년 내 최저 수준으로, 현재와 가까운 미래에는 심각한 공급 부족이 예상돼.

 

또한 2024년 11월 둔촌주공 12,000 세대 입주가 예정돼 있어 물량 부족이 일부 해소될 수도 있겠죠.

 

시장의 상방 압력은 금리 하락과 물량 부족에 의해 발생하며, 정부 정책도 시장에 영향을 줄 수 있겠죠..

 

주택 규제 현황은?

 

정부는 2023년 1월에 취득세 증가 완화, 단기 양도세 증가 완화, 분양권 양도세 증가 완화를 시도했어요.

 

국회 동의를 얻지 못하여 입법이 이루어지지 않은 경우와 국회를 통과하지 못한 경우가 있었고, 현재 규제는 다른 나라와 비교해도 약하지 않았어요.

 

다주택 중심의 규제가 강화되고 있어, 똘똘한 한 채 현상과 사람들이 비싼 지역으로 몰리는 현상이 나타나고 있었어요..

 

주택 시장의 미래는?

 

주택 시장에서 종부세와 같은 세제 완화와 규제가 집값 하락에 미치는 영향은 제한적이에요.

 

공급 부족이 예상되며, 특히 향후 3~4년 동안 공급이 부족할 것으로 예상돼요.

 

기준시가를 올리지 않는 정책이 시행되면, 비싼 집을 가진 사람들이 버틸 수 있는 상황이 됩니다.

 

금리가 낮아지면 주택 시장에서 실수요가 증가하고, 집값이 상승할 수 있어요.

 

그러나 경기가 계속 침체된다면 집값 조정이 발생할 수도 있습니다.

 

주택 시장은 경기보다는 금리에 더 빠르게 반응하며, 경기가 회복되지 않을 경우 집값 조정이 이루어질 가능성이 있어요..

 

주택 시장의 현재 특징은?

 

갭투자는 현재 서울에서 크게 감소했고, 한 달에 몇백 건에 불과해요.

 

취득세 규제로 인해 강남 3구나 용산 등지에서 갭투자 수요가 줄어들고 있어요.

 

현재 투자 수요보다는 갈아타기 수요와 무주택자들의 매수 수요가 중요한 흐름이에요.

 

많은 무주택자들은 2차 하락 가능성이 낮다고 보고 매수에 참여하고 있어요.

 

금리가 급격히 반등할 가능성은 낮지만, 금리 하락세가 일시적으로 주택 시장 상승 압력을 유지할 수 있어요..

 

2025년 주택 시장 전망은?

 

2025년 서울 기준으로 주택 공급이 많을 것으로 예측돼요.

 

2026년에는 주택 공급이 부족할 것으로 예상되는데, 이는 2022~2023년 부동산 경기가 나빠져서 착공이 지연된 결과라고 해요.

 

2024년도 주택 공급이 부족할 전망이며, 이는 코로나로 인한 자재 수급 문제로 인해 공급이 지연돼서 2025년으로 밀리게 된 결과인 것 같아요.

 

2023년과 2026년의 공급 부족은 다른 이유로 인해 발생하는데, 이에 2025년에는 공급이 많을 전망이에요.

 

특히 큰 둔촌 주공 단지가 2024년 말부터 입주를 시작하면서 공급이 늘어날 것으로 예상돼요.

 

금리는 낮아질 가능성이 있지만, 주택 시장에는 공급 상황이 영향을 줄 것이라고 주의해야 해요..

 

2021년 가을 주택 시장의 특징은?

 

2021년 가을에는 금리가 현재와 비슷한 수준이었어요.

 

2020년 말에는 금리가 매우 낮아 투자 수요가 증가했죠.

 

이 시기에 아파트, 코인, 주식 등 다양한 자산 시장이 활성화되었어요.

 

2021년 가을까지 이러한 투자 흐름이 이어졌어요.

 

강남 3구 등의 지역은 이미 과거 최고점에 근접해 있어요..

 

서울과 비서울 집값 차이

 

금리와 상관없이 집값 상승세가 예상보다 빠르게 나타났어요.

 

최근 집값 상승은 투자 수요보다는 실수요에 의한 것으로 보여요.

 

서울 강남 3구와 같은 고가 주택 지역은 이미 이전 고점을 찍었거나 이를 넘어서고 있어요.

 

집값 상승 현상은 서울과 비서울 지역 간의 양극화를 보여주고 있어요.

 

지방의 집값은 여전히 침체 상태이며, 일부 부산이나 대구의 특정 지역에서만 약간의 반등이 보여요.

 

경기 남부 지역(분당, 판교, 동탄 등)은 집값이 많이 올랐지만, 경기 북부 지역(일산, 파주 등)은 지방과 비슷한 상황이에요..

 

거실 시장 양극화 이유는?

 

신축과 구축 간의 가격 상승 차이가 두드러져, 특히 신축이 강세를 보이고 있어요.

 

강남이나 여의도와 같은 특정 지역을 제외한 구축 부동산의 재건축 기대감이 줄어들고 있고, 빌라 시장에 대한 부정적 인식으로 빌라 매매 대신 아파트 시장으로 몰리는 경향이 있습니다.

 

주택 시장의 양극화는 계속되고, 정부의 규제가 양극화 현상에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

동일 규제 적용 시 쏠림 현상이 발생할 수 있어요..

 

부동산 유익한 콘텐츠 소개

 

김건우 대표가 다양한 부동산 전문가들이 제공하는 유익한 콘텐츠를 소개했어요.

 

채널 구독과 좋아요 클릭을 권윤했고, 부동산에 많은 관심을 가진 시청자들에게 정보를 제공했어요.

 

오늘 방송을 마무리하고 다음 방송을 예고하며, 3프로 멤버십에 대한 정보를 공유하며 투자 습관 형성을 돕기 위한 내용을 안내했어요..

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이번 방송에서는 주택 시장의 다양한 측면을 다루었고, 금리 변동과 공급 상황이 주택 가격에 미치는 영향을 분석했습니다. 또한, 신생화 특례 대출의 실제 영향과 주택 규제 현황 등을 살펴보았습니다. 앞으로도 지속적으로 주택 시장의 변화를 주시하며, 올바른 투자 결정을 내릴 수 있도록 유익한 정보를 제공하겠습니다.

※출처: 유튜브 '삼프로TV'