재건축 절차도

기본적으로 재건축 절차는 ① 사업 준비 단계,  ② 사업 시행 단계, ③ 관리 처분 단계, ④ 완료 단계로 구분된다.

재건축 시행의 가장 첫 번째 관문이자 가장 높은 허들이라 불리는 안전 진단의 경우 최근 '재건축 안전 진단 합리화 방안' 에 따라 상당 부분 완화됐다.
준공 이후 30년이 넘은 아파트는 재건축 안전 진단을 통과할 경우에 한해 재건축이 가능한데, 과거 안전 진단은 예비 안전 진단 → 1차 정밀 안전 진단→ 2차 정밀 안전 진단(적정성 검토)을 거쳐야만 최종 통과가 가능했다. 문제는 1차 정밀 안전 진단에서 조건부 재건축 판정을 받으면 의무적으로 2차 정밀 안전 진단이라 불리는 공공 기관의 적정성 검토를 받아야 하는데, 공공 기관에서는 재건축을 불허했기 때문에 사실상 안전 진단을 통과한 단지는 거의 없었다.

그런데 재건축 안전 진단 합리화 방안에 따라 적정성 검토는 의무가 아닌 지자체가 요청하는 경우에만 받는 것으로 바뀌였고, 안전 진단 평가 항목도 기존 구조 안전성(50%), 주거 환경(15%0), 건축 마감 및 설비 노후도(25%), 비용 분석(10%)에서 구조 안정성 비중이 30%로 줄어들고, 주거 환경이 30%로 늘어나면서 안전 진단 통과 가능성도 커졌다. 철근 콘크리트(철콘 구조)로 지어지는 건물의 경우 노후되더라도 잘만 지으면 100년 이상 간다. 하지만 내부 수도관 노후(녹 문제) 및 주차 이슈 등 주거 환경 문제 때문에 재건축을 하는 것인데, 구조 안정성의 평가 비중이 줄어들고, 주거환경 비중이 두 배로 늘어나면서 안전 진단 통과가 수월해졌다.
재개발의 경우 재건축보다 더 오래 걸린다. 빨라야 10년이고 길게는 15~20년 이상도 걸린다. 일단 '사업 시행 인가가 떨어지면 어느 정도 담보됐다고 볼 수 있고, '관리 처분 인가'가 떨어졌다고 하면 거의 다 됐다고 볼 수 있다. 참고로 서울 뉴타운은 이명박 서울 시장 때 시작해서 정비 계획 수립 및 지정 단계를 끝마쳤고, 그 이후 오세훈 시장이 바통을 이어받아 속전속결로 진행됐다. 대표적인 뉴타운인 은평 뉴타운은 9년(2002~2011년), 길음 뉴타운은 15년(2002~2017년), 왕십리 뉴타운은 12년(2002~2014년)이 소요됐다. 과거 사례를 보더라도 태클 없이 정상적으로 진행됐을 때 재개발은 9~15년 정도 소요된 것을 확인할 수 있다. 그런데 이마저도 박원순 전 서울 시장은 2011년부터 2020년까지 약 10년 동안 내리 3선을 역임하면서 2011~2015년 사이 재개발 지역을 대부분 해제했다.
택지가 없는 서울은 정비 사업을 통해 주택을 공급해야 한다. 그런데 재개발을 막아 놓으니 공급될 틱이 있나! 그래서 2023년 1월-~2025년 1월 사이 서울의 공급 불량을 보면 고작 6,8만 세대에 불과하다. 경기도에 약 23만 세대, 인천에 약 9만 세대가 공급되는데, 인구가 943만 명인 서울에 공급되는 물량은 고작 6.8만 세대이다. 인구가 296만 명인 인천 공급 물량보다 적다면 말 다한 셈이 아닌가. 그리고 경기도와 비교해도 공급 물량의 1/3 수준에도 미치지 못한다. 서울의 적정 공급 물량은 멸실되는 주택과 가구 수를 감안하면 연간 4.7만 호인데, 2023년 1월~2025년 1월(2년간)에 공급될 물량이 6.8만 세대로 적정 공급량 대비 한참 부족한 게 현실이다.