서울 전세 매물 급감, 1년 새 27% 증발? 2026년 전세난 현실과 전망

안녕하세요. 2026년 새해가 밝은 지 얼마 되지 않았는데 날씨가 정말 많이 춥습니다. 옷깃을 아무리 단단히 여며도 파고드는 찬 바람에 몸이 저절로 움츠러드는 요즘인데요. 다들 건강 관리는 잘하고 계신가요? 날씨만큼이나 꽁꽁 얼어붙은 곳이 있으니 바로 부동산 시장, 그중에서도 서울 전세 시장이 아닐까 싶습니다.

새해를 맞아 이사를 계획하거나 전세 만기가 다가오는 분들은 요즘 들려오는 뉴스에 마음이 참 무겁고 답답하실 것 같아요. 저도 최근 부동산 뉴스를 꼼꼼히 챙겨보고 있는데, 현장의 분위기가 생각보다 훨씬 심각하게 돌아가고 있더라고요. 오늘은 우리네 주거 생활과 직결된 서울 전세난 이야기를 친구에게 전하듯 차근차근 풀어드려 볼까 합니다.

요즘 부동산 앱이나 공인중개사 사무소를 들러보신 분들은 이미 느끼셨을 거예요. 전세집 구하기가 그야말로 하늘의 별 따기라는 사실을요. 단순히 느낌 탓이 아니라 실제 통계로도 증명된 사실이라 더욱 충격적입니다. 불과 1년 사이에 서울 아파트 전세 매물이 27%나 사라졌다고 해요. 작년 이맘때만 해도 약 3만 건 정도 있었던 매물이 지금은 2만 2천 건 수준으로 뚝 떨어진 거죠.

특히 서울에서 가장 많은 가구 수를 자랑하는 강동구 둔촌동의 올림픽파크포레온 사례를 보면 그 심각성이 피부로 와닿습니다. 무려 1만 2천 가구가 넘는 초대형 단지인데, 전세로 나온 물건은 고작 270건 정도에 불과하다고 해요. 전체 가구 수의 2% 남짓한 수준이라니 정말 믿기지 않는 숫자죠? 보통 대단지가 들어서면 전세 물량이 쏟아지면서 가격이 안정되길 기대하는데, 이번에는 그런 공식이 통하지 않았습니다. 실거주 의무가 강화되면서 집주인들이 직접 들어와 살아야 하는 상황이 되었고, 그나마 나온 물량도 금세 소진되어 버린 탓입니다.

매물이 귀해지니 가격이 오르는 건 당연한 수순이겠죠. 강남이나 주요 지역에서는 두 달 만에 전세 보증금이 2억 원 가까이 뛰는 사례도 속출하고 있습니다. 기사를 보니 13억 원하던 전세가 두 달 만에 15억 원이 되었다고 하는데, 이 짧은 기간에 2억 원을 더 마련해야 하는 세입자의 심정은 어떨지 상상조차 하기 힘드네요.

그렇다면 도대체 왜 이런 현상이 벌어지고 있는 걸까요?

첫 번째 이유는 앞서 말씀드린 실거주 의무와 규제 때문입니다. 서울 전역이 토지거래허가구역 등으로 묶이면서 집을 사면 무조건 들어가 살아야 하는 경우가 많아졌어요. 예전처럼 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 어려워지니 전세 공급 자체가 줄어들 수밖에 없는 구조가 된 거죠.

두 번째는 월세 선호 현상입니다. 금리는 여전히 부담스럽고, 전세 사기에 대한 공포도 남아있다 보니 집주인도 세입자도 전세보다는 반전세나 월세를 택하는 경우가 늘고 있습니다. 집주인 입장에서는 당장의 현금 흐름을 확보하기 위해 월세를 선호하고, 세입자는 치솟은 전세 보증금을 감당하기 어려워 울며 겨자 먹기로 월세로 전환하는 악순환이 이어지고 있는 것이죠.

이렇다 보니 서울 내의 웬만한 지역들은 전세 매물이 반토막 났습니다. 성북구는 1년 전보다 매물이 80% 이상 줄었고, 관악구, 강동구, 광진구 등도 60~70%씩 매물이 급감했습니다. 현장에 계신 공인중개사분들도 전세 손님은 계속 오는데 보여드릴 집이 없어서 난감하다고 하실 정도니까요.

더 큰 문제는 앞으로의 전망도 그리 밝지 않다는 점입니다. 전문가들은 올해도 서울 임대차 시장의 공급 부족 현상이 계속될 것으로 보고 있어요. 입주 물량은 줄어드는데, 기존 세입자들은 계약 갱신 청구권을 사용해 눌러앉으려 하고, 신규 진입자들은 갈 곳이 없는 상황이 반복될 가능성이 큽니다. 결국 가격에 민감한 실수요자들은 서울 외곽으로 밀려나거나, 무리해서라도 매매로 돌아서야 하는 선택의 기로에 서게 될지도 모릅니다.

지금 전세를 구하고 계신 분들이라면, 마음의 여유를 조금 더 갖고 움직이셔야 할 것 같아요. 원하는 지역의 매물만 고집하기보다는 범위를 조금 넓혀보시거나, 반전세 형태도 함께 고려해보시는 것이 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 그리고 매물이 나왔을 때 빠르게 판단할 수 있도록 자금 계획을 미리 철저하게 세워두시는 것도 중요하고요.

추운 겨울, 집 문제로 고민하고 계신 모든 분들께 따뜻한 위로를 전하고 싶습니다. 당장은 상황이 어렵고 막막하게 느껴지시겠지만, 꼼꼼히 살피고 준비하다 보면 분명 나와 우리 가족을 위한 보금자리를 찾으실 수 있을 거예요. 너무 조급해하지 마시고 힘내셨으면 좋겠습니다.

참고하시면 좋을 것 같아요