부동산 NPL 투자 방법과 주의사항

현재의 경기침체가 지속돼 장기화에 접어들면 가계와 기업대출의 부실이 늘어나게 되고 나아가 부동산 가격거품까지 붕괴되면서 내수기반이 무너져 더 큰 경제위기를 맞을 가능성이 있다. 그런데 이렇게 부정적 평가가 팽배한 경제위기 상황에서 비즈니스의 장(場)이자, 탈출구가 될 수 있는 시장이 있다. 바로 NPL(Non Performing Loan) 시장이다.

NPL 시장은 은행 등 금융기관이 돈을 빌려주고 원금이나 이자를 3개월 이상 회수하지 못한 부실화 대출 채권을 말한다. NPL 투자자들은 할인된 가격으로 NPL을 매입하고, 구조조정이나 담보처분 등을 통해 투자금 회수를 기대할 수 있다. NPL 시장은 경제위기와 반대로 움직이는 특성을 가지고 있어, 경기침체와 금리인상 등의 영향으로 부실채권 규모가 확대될 것으로 예상된다.

NPL 시장은 1998년 IMF 외환위기 이후 형성되었으나, 본격적으로 활성화된 시기는 2009년 글로벌 금융위기 이후로 역사가 짧은 시장이다. 그러나 최근에는 다양한 플레이어들이 NPL 시장에 진입하며 경쟁이 치열해지고 있다. NPL 투자자들은 적정한 매입율과 회수율 관리를 통해 수익성을 확보할 수 있으며, 부실채권의 가치 산정 및 관리 역량을 갖추는 것이 중요하다. NPL 시장은 위기와 기회를 동시에 갖고 있는 시장으로, 선제적인 전략과 분석을 통해 성공적인 비즈니스를 할 수 있다.

 NPL 채권매입 종류

NPL 채권매입은 비은행 금융기관이 부실채권을 매입하는 방식입니다. NPL 채권매입의 종류에는 다음과 같은 것들이 있습니다.

- 금감원 매입채권 추심업 등록법인: 금융감독원이 부실채권을 매입하고, 그 채권의 추심을 전문적으로 수행하는 법인입니다. 이 법인은 금융감독원의 감독을 받으며, 특정한 요건을 충족해야 합니다.

- 1,2 금융권 부실채권(NPL) 매입: 1금융권(은행)과 2금융권(저축은행, 신용협동조합 등)이 서로의 부실채권을 매입하는 방식입니다. 이 방식은 금융기관 간의 자산조정과 자본비율 개선을 목적으로 합니다.

- 타 대부업 부실채권 매입: 대부업자가 다른 대부업자의 부실채권을 매입하는 방식입니다. 이 방식은 대부업자 간의 경쟁력 강화와 시장 활성화를 목적으로 합니다.

- 담보부 부동산 NPL 채권 매입: 부동산을 담보로 한 부실채권을 매입하는 방식입니다. 이 방식은 부동산 가격 하락과 채무자의 낮은 상환능력 때문에 발생한 채권을 회수하기 위한 수단입니다.

- 근저당권 채권 매입: 근저당권이 설정된 부동산에 대한 채권을 매입하는 방식입니다. 이 방식은 근저당권의 실행과 관련된 법적 절차를 간소화하고, 채무자와의 협상을 용이하게 하기 위한 수단입니다.

- 부동산 경매진행 NPL 채권매입: 부동산 경매가 진행 중인 부실채권을 매입하는 방식입니다. 이 방식은 경매 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 회피하고, 경매가 완료되기 전에 채권을 확보하기 위한 수단입니다.

- 담보부 NPL 근저당권 질권 대출: 담보부 NPL 채권에 대해 근저당권을 질권으로 받아 대출하는 방식입니다. 이 방식은 담보부 NPL 채권의 가치를 활용하고, 채무자와의 협상력을 강화하기 위한 수단입니다.

 

 NPL(부실채권) 수익구조

NPL(부실채권) 수익구조는 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다. 첫째, NPL을 매입하여 채권을 회수하는 수익입니다. 둘째, NPL을 매입하여 채권을 재매각하는 수익입니다. 셋째, NPL을 매입하여 채권을 담보로 자산을 취득하는 수익입니다.

NPL을 매입하여 채권을 회수하는 수익은 NPL을 매입한 후, 채무자가 채무를 상환함으로써 발생하는 수익입니다. NPL을 매입하여 채권을 재매각하는 수익은 NPL을 매입한 후, 채권을 다른 투자자들에게 재매각함으로써 발생하는 수익입니다. NPL을 매입하여 채권을 담보로 자산을 취득하는 수익은 NPL을 매입한 후, 채권을 담보로 채무자의 자산을 취득함으로써 발생하는 수익입니다.

NPL 수익구조는 NPL의 종류, NPL의 상태, NPL의 시장상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 NPL의 종류가 좋고, NPL의 상태가 양호하며, NPL의 시장상황이 좋을수록 NPL 수익구조는 좋아집니다.

출처:제이에스 파트너스대부

 채권매각 3방식

채권판매에는 세 가지 방식이 있습니다. 론세일 방식, 채무인수방식, 사후정산부 방식입니다.

론세일 방식은 채권자의 권리를 양도하는 방식으로, 채권양수인이 부실채권을 할인가로 매입하고 저당권 순위를 확보합니다. 이후에는 본인이 경매에 낙찰 받거나 배당을 받을 수 있습니다. 론세일 방식은 채권매각대금을 채권양도인에게 전액 지급하고 채권의 모든 권한을 양도받는 계약방식입니다.

채무인수방식은 채무의 동일성을 유지하면서 채무자의 지위를 양수인에게 이전하는 방식입니다. 즉, 채무자 변경이 이루어지고 채권자는 그대로 유지됩니다. 채무인수방식은 채무자의 동의가 필요하고 채권양도인은 채무자에 대한 보증책임을 부담합니다.

사후정산부 방식은 법원의 경매배당절차가 종료된 이후에 채권매각과 관련한 대금을 정산하고 채권을 양도하는 방식입니다. 사후정산부 방식은 법적으로는 론세일 방식과 같지만 등기부에는 근저당권 이전행위가 없습니다. 유동화회사가 배당금을 받아와서 채권양수인과 잔금납부를 받습니다.

 NPL 채권 매입의 장단

NPL(부실 채권) 매입은 부동산 투자의 한 방법으로, 채권자가 채무자에게 부여한 권리를 인수하는 것입니다. NPL 매입에는 론세일 방식과 채무 인수 방식, 사후 정산 방식이 있습니다. 론세일 방식은 채권을 매입한 후 채무자에게 배당을 받고, 남은 채권을 다시 판매하는 방식입니다. 이 방식은 배당 이익과 매도 차익을 모두 얻을 수 있는 장점이 있습니다. 채무 인수 방식은 채권을 매입한 후 채무자와 협상하여 원금과 이자를 할인받는 방식입니다. 이 방식은 할인된 금액만큼 수익을 얻을 수 있습니다. 사후 정산 방식은 채권을 매입한 후 채무자의 부동산을 경매로 매각하고, 매각 대금에서 원금과 이자를 차감한 후 남은 금액을 채권자에게 돌려주는 방식입니다. 이 방식은 매각 대금이 원금과 이자보다 높으면 수익을 얻을 수 있습니다.

NPL 매입의 가장 큰 장점은 NPL 사용 금액으로 바로 매도해도 양도세가 발생되지 않는다는 것입니다. 하지만 NPL 매입에는 위험 요소도 있습니다. 예를 들어, 채권 매입 가격이 시장 가격보다 높으면 손실을 볼 수 있습니다. 또한, 채권의 우선 순위가 낮거나, 등기부등본에 확인되지 않는 최우선변제금이나 당해세, 임금 채권 등이 있으면 배당률이 낮아질 수 있습니다. 더불어, 부동산의 유치권이나 임차권, 근로복지공단 체당금 등이 있으면 부동산의 가치가 하락하거나 활용하기 어려울 수 있습니다.

따라서 NPL(부실 채권) 매입은 무조건 좋은 것이 아니라 정확한 시세 판단과 배당 계산 및 해당 부동산의 미래 가치와 활용 방안이 마련되었을 때 빛을 발하는 것입니다. NPL(부실 채권) 매입에 관심이 있다면 전문가의 상담을 받아보는 것이 좋습니다.

 

NPL(부실 채권) 매입을 통해 양도세를 발생시키지 않고 매도할 수 있는 장점이 있으며, 부동산 시세 및 배당 계산과 시세 및 매도 전략이 완벽할 때 매우 유용한 채권 매입 방법이 됩니다. NPL 매입 시, 직접 입찰로 채권액 전부를 사용하여 양도세 비과세 전략으로 가야 합니다. 질권을 이용한 NPL 매입도 가능하며, 직접 투자와 간접 투자가 가능합니다. NPL 매입은 무조건 좋은 것이 아니며, 정확한 시세 판단과 배당 계산 및 해당 부동산의 미래 가치와 활용 방안이 마련되어야 합니다.