[월급쟁이 부자들] 부동산 시장의 미래 변화 예상
부동산 시장은 경제와 사회의 변동에 따라 끊임없이 변화해 왔습니다. 최근 몇 년간, 부동산 시장의 양극화와 인구 고령화가 중요한 이슈로 떠오르고 있습니다. 이번 블로그에서는 미래에셋자산운용의 김경록 고문의 의견을 바탕으로, 앞으로 20년 동안 부동산 시장이 어떻게 변화할지에 대해 심도 있게 살펴보겠습니다. 과거의 패턴에서 벗어나 새로운 투자 전략이 필요하다는 점을 강조하며, 여러분의 부동산 투자에 도움이 될 수 있는 정보를 제공하고자 합니다.
부동산 시장의 미래 변화 예상
1. 앞으로 20년 동안의 부동산 시장 변화
미래에셋자산운용의 김경록 고문은 앞으로 20년 동안 부동산 시장이 과거와는 완전히 다른 양상을 보일 것이라고 언급했습니다. 과거에는 소득, 금리, 인구 증가 등의 모멘텀이 부동산 수요를 촉발시켰지만, 앞으로는 이러한 모멘텀이 사라지고 부동산 수익률이 감소하며 양극화가 심화될 것으로 예상됩니다. 따라서 부동산 투자에 대한 접근 방식이 바뀌어야 할 시기가 오고 있습니다.
2. 부동산 시장의 양극화
현재 우리나라의 주택 보급률은 110%이고 주택 소유율은 약 55%로 추정됩니다. 약 절반의 인구가 자기 집을 소유하지 못해서 집값이 오르지 않는 것을 선호합니다. 서울과 지방 간의 가계 자산 격차는 주로 부동산 가격 차이에서 비롯되며, 서울 지역의 부동산 가격은 크게 상승하지만 지방은 전혀 다른 상황을 나타내고 있습니다. 수도권에서는 인구가 줄지 않지만 지방은 지속적으로 인구가 빠져나가면서 양극화가 더욱 심화될 것으로 예상됩니다.
3. 수도권 부동산 시장의 미래
인구 감소는 부동산 가격에 큰 영향을 미치지 않습니다. 수도권 내 가구수는 2038년까지 계속 증가할 것으로 추정되지만, 30대, 40대, 50대의 가구수는 앞으로 20년 동안 줄어들 것으로 보입니다. 60대 이상의 고령자 가구수가 늘어나면서 총 가구수도 증가할 전망입니다. 주요 소비층인 40대와 50대의 가구수 감소로 인해 비싼 집의 수요가 줄어들 가능성이 있으며, 고령화로 주택 시장의 활발한 수요가 줄어들 것으로 예상됩니다.
4. 부동산 시장의 민감한 변화 요인
소득, 금리, 인구 순증 등의 경제적 기반이 약해지고 있으며, 경제적 기반이 약해지면 외부적 충격에 더 취약해집니다. 예를 들어, 가계 부채 증가와 자산 가격 하락 등으로 큰 타격을 받을 수 있습니다. 이러한 변화는 서서히 나타나기 때문에 쉽게 알아채지 못할 수 있으며, 경제적 변동은 즉각적이지 않고 시간이 지나야 반영됩니다.
5. 부동산 시장의 변동 요인
부동산 시장의 변화는 항상 시차를 두고 나타납니다. 핵심 연령층의 가구 수는 줄어들고 있으며, 토대가 약해지고 있어 주택 시장이 신나게 올라가기 어려울 것으로 보입니다. 60년대생과 70년대생의 은퇴가 부동산 매물을 증가시킬 가능성이 있으며, 60세에서 65세까지의 고용률이 약 65%로 재취업 등의 이유로 거주지를 쉽게 옮기지 못합니다. 거주지 이전은 많은 요인들이 결합되어 쉽게 결정되지 않습니다.
6. 2040년 전후 부동산 시장 전망
김경록 고문은 부동산 시장의 변곡점을 2040년 전후로 예상하고 있습니다. 국민연금 기금 적립금이 피크를 찍는 시기도 2040년이며, 이후에는 감소할 것으로 추정됩니다. 총 가구수의 피크는 2038년이고, 여기에서도 인구 구조 변화를 감지할 수 있습니다. 이러한 요인들은 모두 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높으며, 가계 부채 증가와 은행을 통한 신용 증가가 부동산 가격 상승에 기여하고 있습니다. 그러나 가계 부채가 과다하게 증가하면 부동산 시장에 큰 충격을 줄 수 있고 이는 주택 가격의 하락으로 이어질 수 있습니다.
7. 부동산 시장의 지역 양극화와 전망
서울 부동산은 여전히 건재할 것으로 예상되지만 지방은 위험이 크고 회복 탄력성이 낮습니다. 지방의 일부 경제 활동 지역은 유지될 수 있지만 나머지 지역은 어려움을 겪을 것으로 보입니다. 서울 내에서도 양극화가 나타나며 모든 지역이 동일하게 오르지 않습니다. 용산구, 강남구, 서초구는 빠르게 집값이 오르는 반면, 노원구 하계동 등은 그렇지 않습니다. 이는 집값이 오르는 곳이 압축되어 소수의 지역에서만 상승한다는 의미입니다.
8. 부동산 시장의 현재 특징
과거와 달리 이제 부동산 가격 상승이 일부 지역에 집중되고 있으며, 이는 소수의 지역이 주도하는 현상이 되었습니다. 과거에는 강남이 먼저 가격 상승을 이끌고 다른 지역으로 확산되었지만 이제는 그런 확산이 일어나지 않을 것으로 전망됩니다. 부동산 자산은 여전히 임대료 등으로 인해 매력적이지만 과거처럼 큰 수익을 얻기 어려워졌습니다. 임대 수익률은 부동산 가격이 떨어질 경우 조금 높아질 가능성이 있습니다. 부동산 시장에서 큰 수익을 기대하기 어려워짐에 따라 더 좋은 자산을 찾아 포트폴리오를 재구성하는 전략이 필요합니다.
9. 부동산 투자 변화와 양극화의 영향
과거에는 개인들이 오피스텔과 상가 등 부동산 투자를 많이 했지만 이제는 이것들이 위험할 수 있습니다. 우량한 부동산으로 옮겨야 하나 개인들이 사기에는 너무 비싸므로 리츠나 간접 투자가 더 나은 방법으로 여겨집니다. 아파트나 주택 가격은 인구 감소 및 지역별 차이로 인해 양극화될 가능성이 큽니다. 서울과 수도권의 인구는 크게 줄어들지 않지만 다른 지역의 인구 감소율은 평균보다 크므로 이러한 지역은 더 큰 타격을 받을 것입니다. 경기 변동이 클 경우 상가와 오피스텔이 가장 큰 타격을 받을 수 있으며, 고도 성장기에는 이런 부동산들도 가치가 올랐지만 성장률이 멈추면 내수 감소로 인해 타격이 클 것으로 예상됩니다.
10. 부동산 투자의 위험과 대안
부동산은 투자 목적 외에도 가정 유지와 개인 자산의 안정을 위한 장소여야 합니다. 서구 사회에서는 총자산 중 부동산 비중이 50% 정도인데 한국은 보통 70-80%에 달합니다. 너무 많은 자산을 우량한 부동산에 투자하는 것은 위험할 수 있으며, 가계 신용의 팽창 때문에 부동산 가격을 예측하기 어렵습니다. 우승마의 배당률이 낮은 것처럼 우량한 부동산 구매 시 미래 소득을 끌어다 투자하는 것은 리스크가 큽니다. 첫 번째로 내 집 마련은 필요하지만 소득의 전부를 끌어오는 것은 회피해야 합니다. 두 번째로 두 채 세 채의 부동산을 소유하여 큰 수익을 기대하는 시대는 지났습니다. 예상 수익이 높은 다른 투자수단을 고려하는 것이 더 나을 수 있습니다.
11. 부동산 시장의 중요한 부분
노후에는 자신의 집이 중요한 자산이 되고 서울처럼 인프라가 좋은 지역에서는 높은 집값을 감내해야 합니다. 금리 상승으로 집값에 영향을 받으며 정부의 정책 자금은 부동산 시장에 연결됩니다. 가계 신용 팽창이 전 세계적으로 문제로 자산 가격을 불안하게 만드는데 미국은 모기지 금리가 7.5%로 높고 한국은 4.5% 수준입니다. 높은 이자 부담을 느끼는 경우는 과다한 부채를 안고 있는 상황일 가능성이 있습니다.
부동산 시장은 앞으로 많은 변화를 겪을 것입니다. 특히, 인구 구조의 변화와 경제적 요인들이 부동산 시장에 미치는 영향은 매우 크다고 할 수 있습니다. 이러한 변화에 대비하고, 부동산 투자 전략을 재구성하는 것이 중요합니다. 이번 블로그가 여러분의 부동산 투자에 대한 이해를 넓히고, 더 나은 결정을 내리는 데 도움이 되길 바랍니다. 앞으로도 꾸준히 부동산 시장의 동향을 주시하며, 현명한 투자 전략을 수립해 나가시길 바랍니다.